注文住宅は契約後に作り始める

土地や建売・分譲住宅・中古住宅を除き、注文住宅のようなこれから作る建築物に関しては「請負契約」という形式で契約が結ばれます。

そして、お金の対価である成果物（＝住宅）が出来上がるのは依頼してから数ヵ月後ということになります。このことが注文住宅の値引きを理解する上での重要な要素です。

誰でも品質が同じなら安く買えるに越したことはありません。

すでに出来ているもの（一般的な商品や完成している住宅）に関しては、安く買っても中身には影響しないので購入者に単純にメリットがありますが、注文住宅のようにこれから作るものに関してはどうでしょうか？

値引きを素直に喜んでいいか？

住宅計画の検討打合せ（商談）も後半になり、お互いに契約を意識する段階になると、「値引き」 という言葉が出てくることがあります。やはり頬は緩んでしまいますが、素直に喜んで良いのでしょうか？

住宅メーカー側が決算などの業績調整機会にあたったり、競合他社との価格競争の中で「今回は取りに行く （絶対契約する） お客様」にあなたが該当する場合、あなたの予算に（無理に）合わせた金額調整をすることがあるかもしれません。また逆に建築を依頼するあなたの側から強引な値引き交渉があったとします。

会社としては表向き笑顔であっても、心の裏側ではどんな気持ちを持つでしょう。契約後に作るその住宅において、手を抜く部分が出てはこないでしょうか？

施工・品質への影響

厳しい予算であっても当然ながら会社は少しでも利益を出そうとします。その方針により、値引きによるしわ寄せは下請け業者、さらには実際施工をする職人さんに行く可能性も十分考えられます。

「今回は泣いてくれ」「仕方ない、いいよ」で済み、いつもと同じ気持ちで仕事に臨んでくれれば良いですが、はたして気持ちよく働いてもらえる場合ばかりでしょうか？

製作者にとって「良いモノを作りたい」という気持ちは共通していると思います。しかし同時に、そうは言っても利益を上げなければならないのが現場に携わる人間です。実際施工に携わる職人・各専門工事業者、そして工事監督またはその上の部門長も、厳しい状況の中でも利益を出そうと施工金額を切り詰めていきます。

赤字を出してまでそれ以上の仕事をする人はまずいません。（ビジネスならそうなってしまいますよね。）

社員への評価はどうなのか？

現場に携わる社員に対する会社の評価基準が利益を出すことだったらなおさらです。ボーナスにも響くかもしれないとしたら、必然的にかけるコストを減らそうとします。そのようなマイナス評価要因がはっきり伝えられていなくとも、心理的な圧迫感があるのではないでしょうか？

とすれば仕上がり程度にも影響が出てきます。住宅は出来上がってしまえば見えない部分が多く、しかも見えない箇所ほど重要な部分が多いのです。消費者にとっては、もしそんなところに影響が出たら…と思うと素直に喜んではいられません。

値引きにより意識して「手抜き」をすることはしないとしても、結果として表れることは否めないでしょう。程度によりますが、良くなることはないはずです。何せこれから作るものに対し、適正なコストをかけられないのですから。

社内のシステムが社員そしてユーザーに与える影響について

安いからこそ注意する

それでも値引きのオファーがあり値引きに応じた場合、またはこちらから値引き交渉をした場合、通常以上に施工に対して目を光らせなくてはなりません。品質に影響することはないのか、きちんと確認もしくは約束しておく必要があります。現場に付きっきりという訳にはいきませんが、要所要所でしっかりとした確認が必要になってきます。

初めから安いローコスト住宅においてもこのことは言えます。単に協力業者に我慢を強いるシステムではなく、きちんと安くできる理由を確認することが大切です。

いずれにしろその企業がどういう理念・方針でお施主様の家を施工しているのか、できればある程度責任がある立場の人からよく聞いておくことが肝心です。

契約は適正な価格で

結論としては、不自然で無理な値引きはNGだということです。

初めからコストを抑えた提案をしてくれるメーカーなら受け入れられますが、競合他社から相見積りをとる中での駆け引きや交渉の途中の大幅値引きは、企業姿勢も疑われます。「それなら最初からその額を提示してくれ、どれだけ利益を乗せていたんだ？」ということになります。

安易な値引きに乗ることは「安物買いの銭失い」になりかねません。

稀に「モデルハウスとして見学会に使わせてもらいたい」など、企業の事情によりプレミアムな仕様になることもあります。理由が特別ですから有利に働くこともありますが、それは時の運です。「当たったらラッキー」位に考えておいたほうが良いでしょう。

注文住宅を建てることは、単に完成した家を手に入れることだけではなく、その建てる過程・プロセス含めて購入することになります。住宅メーカーが提供するのは「商品」でなく「サービス」であるとも言えます。

一生の思い出になるような気持ちの良い出来事にするために適正な価格で注文し、また住宅メーカーとの出会いを喜べるような選び方をしましょう。

注文住宅の建築費の価格構成

注文住宅のことを調べたり、住宅メーカーに行ったりすると建築費の「本体価格」「諸費用」、仕様（スペック）では「標準」「オプション」という言葉が良く出てきます。

各社統一してくれれば良いのですが、そうはいかずバラバラで分かりづらいのが現状です。見積りが出てきても、比較するには内訳をよく確認しなくてはならず、大変な手間がかかります。

注文住宅の建築費にはどんなものが含まれるか、まずは基本的な価格構成を解説します。

本体価格と標準仕様

「本体価格」には何が含まれているのか、何が「標準」でほかに実際かかる追加（オプション）金額はあるのか、よく確認します。選択できる範囲も含めてきちんと確かめましょう。

通常必要と思われるものまでオプションにしている場合は、価格や坪単価を安く見せようとしている可能性があります。住宅メーカーの姿勢を判断する指針の一つにもなります。

注文住宅の見積書の見方、項目の解説は次のページに記載しました。

しかし、注文住宅の比較要素は価格だけではありません。以下のことも考慮に入れましょう。

比較ポイント

• 住宅メーカーを選ぶ最大のポイントは信用です。
• 見積り金額の提示の仕方も判断基準の一つに挙げられます。

建物本体以外にかかる費用

建物を建てるにあたり、土地の条件により変動する費用（付帯工事と呼ばれたりする）、設計・申請費、その他の諸費用（ローンの費用、引越しやカーテン類の費用、税金など）などがあります。

住むまでに一体いくらお金がかかるのか、全体像が見えないと不安な気持ちになります。人によっては土地の費用もありますよね。

諸費用については次のページにまとめました。

建築費の総額を提示してもらう

注文住宅は、個人にとっては年収の数倍ものお金をかける最大の投資です。それだけに恐れを抱く（びびる）のも当然です。

しかし、お化けと同じように見えないものは怖いですが、逆に見えてくれば怖くなくなります。分かってくるにつれ気が重くなることもありますが、見えないよりはましです。

建てる側にとっては、結局いくらかかるのかが知りたいところです。見かけだけの商品価格だけでなく、これらを含めた総事業費を提示してもらいましょう。

比較ポイント

• 親身になって細かい部分まで調べてくれる会社は信用ができます。

その結果、建築費がもしも予算をオーバーしてしまった場合は、自分たちの当初の家を建てるコンセプトをもう一度振り返り、計画を見直します。

家づくりの基本となる考え方はこのページが参考になります。

そして、見直した建築計画に基づき建築費を削っていくことになります。

建築費削減・コスト減額のためのヒント

不要なものがないか確認する

注文住宅はあくまでオーダー品です。各材料や工事の組合せで形作っていきます。ということは、価格は積上げ算で成り立っています。

自分たちに不要なものが入っていないか、確認することも大事ですね。

実現したいライフタイルはどんなものでしょうか？ 選んだ商品・工事項目は本当に必要なものでしょうか？

それを見つめなおすことが大切な作業になります。次のページも併せてお読みください。

衝動買い・感覚の麻痺に気をつける

注文住宅の価格は、いつもと扱う額の桁が違います。

しかし怖いもので、いつしかその数字に目が慣れ、大きな単位で考えるようになってしまいます。住宅ローンが組めることもその要因の一つなのでしょう。

気分が乗ってくると、あれもこれもと衝動的につい手を出してしまう要素が増えがちですが、生活する上では見えにくい出費や突然発生する出費もあります。

冷静な目線で見直し、生活に少し余裕があるくらいの計画をされることをお勧めします。

ハウスメーカーの坪単価の信憑性

家を建てる際によく出てくる言葉がこの「坪単価」というものです。

住宅の仕事に携わる私たちも一応参考にはしますが、あまりあてにはしてはいません。

何故ならば、会社ごとに基準が違い、統一の決まりがないからです。詳しく見ていきましょう。

注文住宅の坪単価とは？

坪単価＝価格（建築費）／面積のことです。しかし、この「価格」と「面積」に共通の基準が無いため、「坪単価」が表すものがバラバラで、ある意味どうにでも操作できる数字なのです。

設計や定義付けによって数字が大きく異なるため、カタログ上の坪単価は消費者にとって混乱を招くものです。反面、中身をよく分析すればこの坪単価の出し方が企業姿勢を判断する材料となります。

価格は何を指すのか？

住宅メーカーに聞くと「うちは坪○○万円位ですよ」という声が返ってきます。しかし、「価格」には何が含まれていて何が含まれていないのか、よく確認しないと根拠がはっきりしません。

分子である「価格」の数字を減らせば、坪単価は下がります。そのため「価格」から「オプション」を除くなどの「数字のトリック」で操作がされます。

この「オプション」も何を指すものなのか、会社によってまちまちです。「照明器具」「屋外給排水工事費」「地盤改良費」などがその代表ですが、施主としては「全部でいくらかかるのか知りたい」訳ですから、見かけだけのテクニックは使わないでほしいものです。企業の姿勢もうかがい知れます。

比較ポイント「価格の表示方法で企業姿勢を知る」

住宅メーカーの見積りを比較するならば、自分で「価格」が指す金額を定義し、その住宅メーカーの「真の価格」を再評価して比較することが必要です。

価格は建物の形状に左右される

坪単価・価格（建築費）は、建物の形や大きさに左右されます。

形状に凹凸があると「役モノ」と呼ばれる特殊部材の分量が増える分、材料が高くなり、施工の手間も増えるので工事費も高くなります。

また、面積が大きいほうがコストのかかる水周り（キッチン・バス・洗面・トイレ）の比率が、全体に対し少なくなるので、坪単価は小さくなる傾向にあります。

平屋の場合は、同様にコストがかかる基礎と屋根の面積が大きくなるので、２階建てに比べ割高になります。

同じ図面・同じ条件で住宅メーカーに見積りを出してもらうなら、比較もしやすいですが、設計も含めて考えてもらう場合、総合的な判断が必要になります。

住宅メーカーには事前に予算を伝え、コストを考慮した設計をしてもらうほうが比較もしやすく、計画もまとまりやすくなります。

比較ポイント「価格だけでは判断できない。設計を含めた総合的判断をする」

床面積は何を指すのか？

標準的な坪単価を述べる場合、カタログ上の「床面積」は建築基準法で言う延べ床面積を指すのが一般的だと思われます。

しかし、「価格」と同様に坪単価を少しでも安く見せるために、「数字のトリック」を使う住宅メーカーもあるようです。具体的には、延べ床面積に含まれないポーチやデッキ、吹抜けなどを含めた「施工床面積」というものを使うものです。これは表現に法的な規制が無いため起こる現象です。

実際の計画ではこちらのほうが現実的だという考えもありますが、あくまで基本スペックと追加要素は分けて考えた方が良いでしょう。

比較ポイント「坪単価の床面積を定義するなら基本スペックで」

住宅メーカーの見積りを比較する際は、自分で「床面積」の定義を決め、それにより算出した「統一基準の坪単価」により比較することが必要です。

注文住宅の坪単価から何を掴み取るか？

これらのことから「坪単価」は単純にあてにすることができないと言えるのです。

判断の基準は？

何かしら比較する基準が定まらない限り、比較することはできません。でもやはり気になってしまう数字のようです…。それでは何を目安にしたら良いでしょうか？

坪単価は自分で独自に算出し比較するとして、ほかにも確認しておきたいことがあります。

それは、実例としてどのくらいの価格帯（最終的にかかった額）で建てる方が多いのか、ということです。

それにより、どういったグレードの家を建てているか（「いい家」の基準は価格だけではありませんが）、そのメーカーの得意なスタイルがどんなものかが見えてくるはずです。

料理と同じように住宅メーカーにも得意な専門分野があります。「どんなグレードにも対応できます」というスタンスは、意気込みとしては感じられますが、やはり作り慣れた商品のレンジがあり、それを頼りに選ぶ方が無難です。

坪単価はまやかしと思い、囚われることは避けたほうが賢明です。

注文住宅は「複雑で」「特殊な」商品

とても近くにあるけれど、とても遠いようなモノ。それが注文住宅です。

改めてどんな商品か考えてみると、複雑で特殊な商品であることが浮かび上がってきます。それぞれの特徴を細かく見ていくことにより、どういう点を意識して住宅選びをしなければならないか、そのポイントが掴めるはずです。

では項目ごとに見ていきましょう。

― 目次 ー

１．最高額商品である

まず頭に思い浮かぶのが「高い」ものだ、ということではないでしょうか？

多くの方が年収の数倍ものお金をかけ、長期の住宅ローンを組みます。おそらく普通の人が購入する一番高額な商品です。

新築で注文住宅を建てた場合、今の経済状況の中ではもう一度建て替えることができる人はますます少なくなるでしょう。

つまりリスクが大きい商品であるとも言えます。それだけに住宅（メーカー）選びには慎重にならざるを得ません。

２．受注生産品である

このことがキーポイントです。

分譲・建売住宅と異なりこれから作るものなので、購入（契約）時に完成した姿を確認することができません。

注文住宅メーカーとの契約は、「請負」という形になります。約束のことです。

ですから、「どんな約束であるか」と「約束を守れる相手であるか」を確認することが最も重要になります。

３．現場生産品である

住宅という製品は工場での製作では完結せず、必ず現場作業が伴います。住宅の品質がほかの工業製品と違い一定しないのも、ここに理由があります。

多少の欠陥は当たり前とまでは言わないにしろ、我慢は必要という風潮が長年ありました。住宅産業が 「クレーム産業」 と言われる所以です。

しかし近年、注文住宅の質が変わりつつあります。

社会の出来事に伴い、シックハウス法制化、品確法の制定（性能表示制度の導入）など、市場や行政が 「顧客中心主義」 に変わってきており、「住宅はほかの産業・商品とは違う」と言う考え方は通らなくなってきています。

４．不動産商品である

当たり前のことですが、読んで字の如く動かない（持って歩けない）資産です。「土地と切り離すことが出来ない」「建物だけでは存在しえない」ということが言えます。

一方、転勤などの事情により売却する場合もあり、大きな資産にもなり得ます。

税法上の木造住宅の法定耐用年数は22年

海外では歴史ある建物のほうが価値があると言われていますが、日本では二束三文。

中古市場が活性化しないのもこういう制度が原因とも言われています。

おかしいですよね。

５．税金が掛かる

購入時にかかる税金

土地にも建物にも手に入れる時に「不動産取得税」という税金が掛かります。登記する時にも関連する税金が掛かります。

消費税については土地には掛からず、建物のみとなります。現在８％（近い将来10%予定）ですので、かなりの額になります。

（例：2000万円×８％＝160万円）

継続的に毎年かかる税金

固定資産税と都市計画税（市街化区域のみ）があります。

場合によってかかる税金

相続税の対象にもなります。

住まいの税金参考ページ

住宅の税制

住まいの税金、住まい給付金、税金の特例・控除制度・軽減措置についてまとめてあります。

補助金・助成制度

高額な家だからこそ、建てるときにぜひ利用したいのが補助金・助成制度です。住宅エコポイントについても記載しました。

６．長期間使用する

価格が高いことに伴い、やはり個人では一番長期間使用する商品になるでしょう。

「日本の住宅は寿命が短い」と言われてきましたが、近年の住宅は品質・性能が向上し、高耐久化しています。

それゆえメリットも大きいですが、デメリットがあった場合は、かえって生活に永く影響を及ぼします。

また、住み心地が分かるのも住んでみてからですし、不具合が顕在化するのが数年後というケースも多くあります。

だからこそ建てる前にする住宅計画の比較・検証が重要なのです。

７．メンテナンスが必要

モノであれば使えば（場合によっては使わなくても）痛むのは当然です。「〇〇年間保証」と言っても、決してメンテナンスが要らない訳ではありません。

しかし、他の商品と大きく違うのは、かかる費用がかなり大きいということです。

特に屋根・外壁、窓を含めた開口部は、雨風・太陽光による紫外線の影響を大きく受けます。

補修・営繕計画も含めた見通しが必要となります。

８．中身が見えにくい

見える部分

注文住宅はこれから作るものですから、設計段階ではどんな家ができるのか、細部までは想像がつかないことが一般的でしょう。工事途中の確認は、勘違いが無いよう時には必要です

見えない部分

一方、住宅は出来上がってしまえば中身（天井裏・壁の中・床下など）は見えません。見た目も大事ですが、人間と同じように中身こそが大事です。

見えない中身に関しては、「どうやって作られているのか？」ー この観点がポイントになってきます。

それを確認するため現場に張り付いていることなど不可能です。それよりもを信用できる住宅メーカーを選ぶこと。このことが何よりも重要なのではないでしょうか？

９．価格を比較しにくい

商品構成が複雑で高い安いの判別がつきにくいのが、住宅選びの難しさです。各住宅メーカーの見積項目が異なることもこの要因の一つです。

金額の差にはそれなりの理由があります。建築に精通している人ならば品質が価格に見合うか判別がつきますが、一般の方は比較判定するのにかなりの時間を要します。

そして、材料を使った経験・現場で施工した経験、つまりノウハウを持っていないため、良し悪しの判断をつけるのは難しいものと思われます。

そういったことから、内訳・内容ではなくどうしても総額で判定することになりがちです。

適正な価格で家を建てるためには

「自分たちが希望する家」を「適正な価格で建てる」ためには、まず「見積り項目ごとにABC評価」をし、「重要視する度合いに応じて、各項目にかける費用を加減していく」必要があります。

その上でそれぞれの住宅メーカーの見積価格を比較するためには、このような作業を経て再検証することになります。

１０．品質基準が曖昧

「数値上の基準」

建築基準法やいわゆる品確法、住宅ローンを組む上での基準など、様々な品質基準があります。自分たちが希望する家に応じ、これらの「数値上の基準」に適合させることがまずは必要になります。制度は複雑ですが、これらは整理すれば分かるものであり、ルールですから納得しやすいものです。

「出来栄えの基準」

では、「見た目の出来ばえの基準」（ひび、ムラ、汚れ、隙間、ズレなどのこと）はどうなのでしょうか？

実は、目視判断が中心であり、基準が曖昧なのです。しかし、私たちはやはりこういう見栄えが気になるところであり、心に引っ掛かることがあると、長い時間ストレスを引きずります。

経験上の判断が優先される部分でもあるので、住宅メーカーに「この程度は大丈夫ですよ」と言われれば強く言い返すこともできません。実際それが適正なのかどうかは分からなくても経験がないので、疑問を抱えつつもしぶしぶ承諾せざるを得ないのです。

適正かどうか判断するには？

気になる部分があった場合は、家を建てているメーカーの人間ではない、しがらみのない第三者のプロの意見を聞いてみることをお勧めします。

１１．消費者の評価（批評）を受けにくい

一般商品の場合

食品や日用品、また洋服や飲食店、そして高額商品では旅行や車でも、消費者は以前の購入経験を活かして次回の商品購入に役立てることが出来ます。

プラスの評価をする場合は、また同じ商品・同じメーカーを選べば良いですし、反対にマイナスの評価をする場合は、違う商品・メーカーを選べば良いわけです。

消費者は「次も買う／次は買わない」という行動で、無言の批評をすることが出来るのです。

この評価は売れ行きという形で生産者や市場に伝わり、そのことにより商品は改善・洗練され、淘汰されていきます。そして、品質の向上につながっていきます。

住宅の場合

しかし、住宅という商品はそうはいきません。

なぜなら、なかなか買い替える（住み替える）ことが出来ない、できたとしても数十年先なので、「次は買わない・選ばない」という無言の批評自体できない、したとしても意味を成さなくなります。

つまり、注文住宅メーカーや住宅業界に消費者の評価という反応を伝えることが出来ず、商品の改善が進まないということなのです。

住宅において特にこの特殊性が「古い体質だ」「遅れている業界」と言われる業界の特徴につながっているのです。悪く考えれば、「売ったもん勝ち」「商品は見た目がよければ良い」という会社が生まれかねない背景です。

消費者も過去の評価が分からないからこそ、家を建てる場合、ブランドや見た目に頼りがちになってしまうのではないでしょうか。