近年、住宅メーカーがこぞって商品開発・販売をしているZEH対応住宅。

そもそもZEHとは何なのか、大手ハウスメーカーの対応は、加えて茨城県内の動向をまとめました。

ＺＥＨ（ゼッチ） とは？

まず読み方ですが、ZEHと書いてゼッチと読みます。正式名称「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略です。

資源エネルギー庁によるとZEHとは、

外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅

とされています。

また、エネルギー基本計画（2014 年４月閣議決定）においては、

2020 年までに標準的な新築住宅で、2030 年までに新築住宅の平均でＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の実現を目指す

とする政策目標が掲げられています。今後確実に増えていく日本の住宅の姿です。

ZEHに対する補助金

ZEHについては平成２４年度より支援事業として補助金が交付されており、今年度も予算が確保される予定です。

→「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）補助金」

大手ハウスメーカーのZEHへの取組み

大手ハウスメーカーでは、当然というべきか数年前からZEH対応住宅を発表しています。

前述のZEHに対する補助金の影響かユーザーの採用率も高く、大手ハウスメーカーでどうせ建てるならZEHでという方が増えているようです。

積水ハウス

環境大臣と環境に対する取組みを約束し、業界における環境トップランナー企業として「エコ・ファースト企業」に認定されています。

そのようなことから、2020年までにZEHを新築住宅の80％まで普及させることを宣言しています。

ZEH対応の仕様は「グリーンファースト ゼロ」です。積水ハウスの新築戸建てのうち、「グリーンファースト ゼロ」の採用率は74％（2015年2月～7月）となっています。

「グリーンファースト ゼロ」

ダイワハウス

「スマ・エコ ゼロエナジー」はエネルギー収支ゼロとなっていますが、「ZEH支援事業の仕様要件とは異なる点があります」との表記があります。

また、ZEH対応の住宅商品として「ｚevoΣ」がありますが、「断熱基準をクリア」という表記なので、設備機器の内容については確認が必要です。

「スマ・エコ ゼロエナジー」

パナホーム

ZEH対応の仕様は「ゼロエコ」。戸建全商品の１００％ＺＥＨ化について、２０２０年より２年早い対応を目指しているとのことです。

ZEH対応の住宅商品としては「カサート」が発売されています。

「ゼロエコ」

へーベルハウス（旭化成）

「ZEHを実現する多彩なアイテムを揃えています」という表記です。各住宅商品にZEH仕様を組み合わせる方法かと思われます。

ZEH特設ページ

ミサワホーム

1998年、世界初のゼロエネルギー住宅「HYBRID-Z」を建てています。因みに「ゼロ・エネルギー住宅」はミサワホームの商標登録になっています。

ZEH対応の住宅商品は「SMART STYLE S」です。

ゼロ・エネルギー住宅

セキスイハイム（積水化学）

ZEH対応の住宅商品は、「スマートパワーステーション」シリーズ、「グランツーユーｆ」に加え、「MIRAI-Crass」仕様として複数の住宅商品に対応しています。

また、2016年3月9日に積水化学が発表したデータによると、ＺＥＨ相当以上のゼロエネルギー住宅が59％になったそうです。（2014年に入居した方の2015年運転実績）

さらに2016年のＺＥＨ相当以上のゼロエネルギー住宅は65％に伸びています。

ZEH特設ページ

三井ホーム

ZEH対応の住宅商品として「グリーンズゼロ」が発売されました。

「グリーンズゼロ」

住友林業

ZEH対応の仕様は「グリーンスマート」です。「賢く暮らす、未来の木の家。」がキャッチフレーズです。

「グリーンスマート」

全国の工務店のZEH取組み状況

ＪＢＮ（全国工務店協会）による2015年度のアンケート調査によると、

断熱性能でＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）基準を満たした物件が１２５９戸（２２％）。

等級４の基準を満たした物件が３６４５戸（６３％）。

このうちＺＥＨの要件を全て満たしているのは、「８％くらいではないか」と推定。

大手ハウスメーカーに比べるとだいぶZEH対応が遅れているようです。

茨城県の中堅ビルダー・工務店のZEHへの取組み

茨城県内のホームビルダー・工務店でも流れに乗り遅れてはなるまいと、次々にZEHビルダーとして登録し、2016年9月末時点での注文住宅メーカー・建売住宅メーカーを合わせた登録企業数は300社近くになっています。

ZEH対応住宅の実績はまだ少ないようですが、2020年度のZEH普及目標は50％以上の数値が掲げられています。

これからの住宅はZEHが基準にされると思われ、ZEHに対応できない小さな工務店はそれを覆す大きな特徴を持っていない限り、消えゆく運命にあるのかもしれません。

性能だけでは判断できない住宅の価値

住宅の省エネ性能が向上すること、分かりやすくなることは大変喜ばしいことです。住み心地が良くなることは評価に値します。

しかし、家の価値は住宅の省エネ性能だけで決まるものではなく、省エネ性能に縛られることはあまり望ましいことではありません。

自分たちに相応しい家とはどんな家なのか。広さ・間取り・価格・デザイン・暮らし方など、しっかりと定義づけをし、本来の目的から外れない選択をすることが大事なのではないでしょうか。

参考ページ

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最近、BELS（ベルス）という言葉を目にするようになりました。まだまだ浸透してはいませんが、徐々に増えていくものと思われます。

消費者にとっては住宅を選ぶ際の判断基準にもなるので、知っておいて損は無い表示制度です。

BELS（ベルス）とは何か？

建築物の省エネ性能表示制度の評価システムのことです。

建築物の省エネ性能表示制度は、建築物のエネルギー消費性能に関する法律（建築物省エネ法）に基づき、平成２８年４月に施工されることになりました。

国交省ではそれに伴い、建築物の省エネ性能表示のガイドライン（建築物のエネルギー消費性能の表示に関する指針）を策定し、評価システムとしてBELSが適用されることになったのです。

販売・賃貸を行う事業者は「その建物について省エネ性能を表示するよう努めること」と、あくまで努力義務なので必ず表示しなくてはならない訳ではありませんが、企業の対応は姿勢として捉えることができ、消費者の比較判断材料になり得ます。

BELS住宅版が制定された経緯

資源エネルギー庁によると、２０１１年度におけるエネルギー消費は、家庭と事業所で全体の３割を占めています。機器のエネルギー効率が向上したことから伸び率自体は鈍化したものの、近年でもまだ増えている傾向にあります。

地球環境保護の観点から、エネルギー消費つまりCO₂の排出量を削減していくことは重要な課題となっています。また、エネルギーの自給率が低い日本では、特に東日本大震災以降原発の問題もあり、エネルギーの消費削減が求められました。

当初は非住宅建築物が対象でしたが、そのような背景を受けて最終的には住宅も含まれることになりました。そして平成２８年４月から申請の受付が開始されました。

BELSの表示マーク

住宅性能評価・表示協会の資料より

最高ランクは５つ星で、２個が省エネ基準適合、３個が低炭素認定基準適合の場合です。省エネルギー基準における一次エネルギー消費量と外皮性能の適合の可否も表示されます。

BELSの情報窓口は、住宅性能評価・表示協会です。

BELSの対象住宅形態は？

既存・新築、戸建て・共同住宅の住棟を問わず申請ができます。共同住宅においては住戸単位の部分評価もできます。

今後は、分譲住宅を選ぶ際の一つの目安になってくるでしょう。

中古住宅の省エネ性能表示

性能が分かりにくい中古住宅での省エネ性能表示も、消費者にとって期待したい比較要素です。

中古住宅の場合は、省エネ基準に適合していれば申請によりその旨を表示することができます。今後、中古住宅の売主さんや不動産業者の利用が増えれば、中古住宅購入の安心感が増し中古住宅市場も活性化するでしょう。

国土交通省の資料より

一方、中古住宅は省エネ性能だけで決まるものではありません。欠陥が無いか、劣化の状態はどうなのか、様々な要素が気になります。

そこで近年では、中古住宅の購入を検討されている方が事前に購入予定物件の状態を知るサービスとして「ホームインスペクション（住宅診断）」が増えています。

中古住宅の購入リスクが軽減でき、中古住宅でも納得して購入できるしくみです。

BELS住宅版のメリット・デメリット

住宅の省エネ性能の表示にものさしが定められたことになるので、表示の有無・内容の「見える化」により住宅の省エネ性能が分かりやすく比較できるようになります。住宅も家電や自動車と同じように燃費で選ぶ時代になろうとしています。

また住宅性能表示制度のほか、低炭素住宅認定制度、住宅金融支援機構によるフラット３５S融資基準適合認定、などと認定が連動でき申請が合理化されます。

その反面、申請料金も発生するので住宅購入者の費用負担が多くなる可能性もあります。

他の住宅性能表示制度との違い

住宅性能表示制度や長期優良住宅が建物全体の性能を評価するのに対し、BELSは省エネ性能の表示に特化した基準です。

住まい選びの価値観として、特に省エネに関心がある方にとっては大きな目安とすることができます。

家を建てる目的を改めて考えてみること

住宅の省エネ性能が向上すること、分かりやすくなることは大変喜ばしいことです。住み心地が良くなることは評価に値します。

しかし、家の価値は住宅の省エネ性能だけで決まるものではなく、省エネ性能に縛られることはあまり望ましいことではありません。

自分たちに相応しい家とはどんな家なのか。広さ・間取り・価格・デザイン・暮らし方など、しっかりと定義づけをし、本来の目的から外れない選択をすることが大事なのではないでしょうか。

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住生活基本計画が見直される

新しい住生活基本計画（全国計画）が閣議決定されました。

住生活基本計画（全国計画）は、策定後１０年間の住宅政策の方針を示すもので、社会経済状況の変化や施策の効果などを考慮し、おおむね５年ごとに見直されています。そして今年度がその見直し時期にあたっていました。

この計画が今後１０年間、2016～25年度（平成23～32年度）の住宅政策の基本となります。

少子高齢化・人口減少社会を受け止めた住宅政策

テーマとして上記の言葉が、具体的には3つの視点と8つの目標が掲げられています。キーワードと主な施策を紹介します。

若年・子育て世代と高齢者（居住者からの視点）

１．結婚・出産を希望する若年世帯・子育て世帯が安心して暮らせる

• 三世代同居・近居の促進
• 地域ぐるみで子どもを育む環境を整備

「子どもを産み育てたいという思いを実現で きる環境を整備し、希望出生率1.8の実現 につなげる」という少子化・人口減少対策として社会がバックアップしますよ、という取組みです。

２．高齢者が自立して暮らすことができる

• 新たな「高齢者向け住宅のガイドライン」を策定
• サービス付き高齢者向け住宅等の供給促進や「生涯活躍のまち」の形成
• リバースモーゲージの普及を図り、住み替え等の住生活関連資金の確保

後期高齢者がこれから急増することに向けた施策です。約1,419万人（H22）→ 約2,179万人（H37）。

高齢者の居住する住宅の一定のバリアフリー化率は、41%（H25）から75%（H37）に上げるとされています。

３．住宅確保要配慮者の居住の安定の確保

• 住宅セーフティネット機能を強化
• 居住支援協議会の設置等を支援

低所得者、高齢者、障害者、 ひとり親・多子世帯等の子育て世帯、生活保護受給者、外国人、ホームレス等の方のための施策です。空き家の活用も含まれています。

茨城県の空き家活用・管理サポートします｜空き家法対策

空き家が社会問題となり空き家法もできました。特定空き家に指定されると税金が高くなる可能性もあります。住む予定がないので何とか活用したい、今ではないけれどまたその家に住むつもりがある、という方の空き家活用・管理サービスを手がけています。

re.home-agent.net

既存住宅の流通、空き家活用（住宅ストックからの視点）

スクラップ＆ビルドからストック＆フローの社会（社会循環型社会）への転換を加速させようとしています。

４．住宅すごろくを超える 新たな住宅循環システムの構築

住宅すごろくとは、住宅を購入したら上がり（ゴール）という考え方です。

そうではなく、適切な維持管理やリフォームの実施により「価値が低下せず魅力が市場で評価され、流通することにより、資産として次の世代に承継されていく」という新たな流れの創出が目標です。

資産価値を形成するための施策としての、次のようなものが挙げられています。

• 建物状況調査（インスペクション）、 住宅瑕疵保険等を活用した品質確保
• 住宅性能表示、住宅履歴情報等を活用した消費者への情報提供の充実
• 既存住宅の価値向上を反映した評価方法の普及・定着
• 住宅を担保とした資金調達（リバースモーゲージなど）を行える住宅金融市場の整備・育成

そして、既存住宅流通の市場規模は４兆円（H25）から８兆円（H37）にと設定されています。

既存住宅の流通が促進されれば、高額な新築住宅を購入するよりも、手ごろな価格である程度の品質の住宅が手に入れられるようになり、生活のほかの部分にお金を回すことができるようになります。

いまだに高いと言われる日本の新築住宅と、20年ほどで資産価値が無くなってしまう中古住宅の市場が適正な形になる糸口になるかもしれません。

５．建替えやリフォームによる安全で質の高い住宅ストックへの更新

• 耐震性を充たさない住宅(約900万戸)、省エネ性を充たさない住宅やバリアフリー化されていない住宅等の建替えやリフォームなどにより、安全で質の高い住宅ストックに更新する。
• 多数の区分所有者の合意形成という特有の難しさを抱える老朽化マンションの建替え・改修を促進し、耐震性等の安全性や質の向上を図る。

これらが目標で、耐震基準（昭和56年基準）が求める耐震性を有しない住宅ストックの比率を18%（H25）からおおむね解消（H37）に、リフォームの市場規模を７兆円（H25）から12兆円（H37）にと数値が掲げられています。

６．急増する空き家の活用・除却の推進

• 空き家を活用した地方移住、二地域居住等の促進
• 古民家等の再生・他用途活用
• 生活環境に悪影響を及ぼす空き家について、空家法などを活用した計画的な解体・撤去を促進

高齢化社会などにより空き家の数は急増しています。平成35年度には500万戸に増える（賃貸・売却用等以外の「その他の空き家」数、H25年時点で318万戸）と予想される空き家を400万戸程度に抑えるとされています。

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住生活産業を活性化（産業・地域からの視点）

一般の方には少し遠い話題かもしれませんが、何らかのつながりのある社会全体にとっては必要な部分でしょう。

７．強い経済の実現に貢献する住生活産業の成長

８．住宅地の魅力の維持・向上

• 地域の特性に応じて、居住環境やコミュニティをより豊かなものにすることを目指す
• 国土強靱化の理念を踏まえ、自然災害等に対する防災・減災対策を推進し、居住者の安全性の確保・向上を促進

上記事項が目標でいくつかの施策がありますが、住宅地の魅力が向上することにより、価値・評価、そして住み心地が良くなることは、日本の住宅地の望ましい姿です。

まとめ

この新しい住生活基本計画（全国計画）によりさらに具体的な住宅政策が策定されていきます。今後１０年間（2016～25年度）どのような社会になっていくのか期待しつつ、自分もどのようなことに関与していけるのか考え、努力し微力ながら貢献していく所存です。

長期優良住宅・低炭素住宅は、所管行政庁（都道府県知事、区市町村長など）が認定するので、認定住宅（制度）とも呼ばれる。一定の性能基準を満たす必要がある。

長期優良住宅

平成21年から導入。長期優良住宅に認定されると、税制面での優遇などを受けられる。

劣化対策、耐震性、省エネルギー性などの項目基準がある。

長期優良住宅の割合

新築住宅全体に占める長期優良住宅の割合は、2014年で11.3％。平成28年の住生活基本計画ではこの数値を2025年に20％にする目標が掲げられているが、特に共同住宅の認定件数がで伸び悩んでおり、住宅着工戸数の減少もあり達成は難しいと見られている。

原因として長期優良住宅の仕様に適合させる費用の大きさが挙げられる。

参考サイト：長期優良住宅とは｜住宅性能評価・表示協会

低炭素住宅

平成24年から導入。二酸化炭素の排出の抑制に資する建築物で、低炭素住宅に認定されると税制優遇が受けられる。

「一次エネルギー消費量」を指標とし、次世代省エネ基準を10％以上上回る性能を持つ住宅のこと。

低炭素住宅の割合

始まったばかりの制度ということもあり、まだまだ認定件数は少ない。

参考サイト：低炭素建築物とは｜住宅性能評価・表示協会

エコまち法に基づく低炭素建築物認定制度

省エネルギー基準の改正

平成27年4月1日、改正省エネルギー基準［平成25年基準］に完全移行し、旧基準による申請はできなくなりました。

「外皮性能」＋「一次エネルギー消費量」を指標とし、建物全体でエネルギー消費量を減らす考え方になりました。

外皮性能とは？

住宅の断熱性能を表します。

これまでは床面積あたりの数値が熱損失量でしたが、これからは外皮表面積あたり（住宅を包む全ての部位 ー 外壁、開口部、屋根、床など）の熱損失量が基準になります。

また、冷房期の平均日射熱取得率も基準になります。

新しい地域区分

日本は南北に長い島国ですので、気候も地域によって大きく異なります。それに応じ必要な断熱措置も異なるので地域が区分されていますが、従来の５つから８つの区分に細分化されました。

茨城県の地域区分

４地域に該当するのは、土浦市(旧新治村に限る。)、石岡市、常陸大宮市(旧美和村に限る。)、笠間市(旧岩間町に限 る。)、筑西市(旧関城町を除く。)、かすみがうら市(旧千代田町に限る。)、桜川市、小美玉 市(旧玉里村を除く。)、大子町です。

６地域は鹿嶋市、神栖市（旧神栖町に限る。）、潮来市、７地域は神栖市(旧波崎町に限る。)になります。その他の市町村は５地域になります。

一次エネルギー消費量とは？

石油・天然ガスなどの化石燃料、原子力、水力・風力・太陽光などの自然エネルギーから得られるエネルギーのことです。実生活ではこれらを二次エネルギー（電気・灯油・都市ガスなど）に変換して使用しています。

二次エネルギーは計量単位がまちまちなので、一次エネルギーに換算することで建物の消費エネルギーを同一単位（MJ・GJ）で表示し比較しやすくなりました。

一次エネルギー消費量の内訳

「空調・冷暖房設備」「換気設備」「照明設備」「給湯設備」「昇降機」「事務機器・家電調理等」が含まれます。

一方、エネルギー利用効率化設備（太陽光発電、エネファームなどのコージェネレーション設備）により生み出されるエネルギーは、差引くことができます。

省エネルギー基準の変遷と住宅性能表示等級

省エネルギー基準は改正が繰り返され現在（平成25年基準）に至っています。

法改正により住宅性能表示制度の項目名称が「温熱環境・エネルギー消費量に関すること」になり、等級名称も「省エネルギー対策等級」から「断熱等性能等級」へと変わりました。

過去の基準と住宅性能表示の「断熱等性能等級」を対比を記載します。

昭和55年基準

住宅性能表示の断熱性能等級２にあたります。フラット35の基準要件の一つです。この基準以下の住宅は断熱性能等級１となります。

因みに建築基準法では断熱性能の規定はありません（ちょっと驚きますね）。建築基準法は建築物として最低の基準を規定している法律なのです。

平成4年基準

住宅性能表示の断熱性能等級３にあたります。

平成11年基準

住宅性能表示の断熱性能等級４にあたりましたが、法改正により根拠が変わり意味を成さなくなりました。次項目（平成25年基準）をご覧下さい。

平成25年基準

現行の省エネルギー基準です。断熱性能等級４にあたります。

• 長期優良住宅の基準です。
• フラット35S（金利Ｂプラン）の基準の一つ（一次エネルギー消費量等級４でも可）です。

一次エネルギー消費量等級

同じく法改正により住宅性能表示制度の「エネルギー消費量に関すること」として、「一次エネルギー消費量等級」が加えられました。

等級５が「低炭素基準相当」、等級４が「H25基準相当」、それ以下の性能の住宅は等級１となります。

• 一次エネルギー消費量等級５は、フラット35S（金利Aプラン）の基準の一つです。

省エネルギー基準の義務化

2020年度までに住宅の省エネルギー基準への適合義務化が予定されています。

住宅の省エネ性能が平均的に向上するのは確実ですが、地域の中小工務店の対応がやや心配されます。施工技術やシステム、取組みなどの面でせっかく良いものを持っているのに、新しい流れについていけなくなるのは残念なことです。企業の努力とともに、省エネルギー基準への適合に対応しやすい仕組みづくりが望まれます。

参考： 住宅・建築物の省エネルギー基準［平成25年改正のポイント］｜国土交通省

住宅の省エネルギー基準｜日本サステナブル建築協会

品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）

住宅の品質・性能に対する国の考えも、量より質の時代に変わってきています。

1. 住宅の性能を表す評価のものさしである「住宅性能表示制度の創設」
2. トラブルを解決する「住宅に係る紛争処理体制の整備」
3. 瑕疵に対して無償で修繕・賠償する「瑕疵担保責任の１０年間義務化」

以上の３本の柱が定められています。

※ ３の補償範囲は、「基本構造部分（基礎・土台・柱など）」 「雨水の侵入を防止する部分（屋根・外壁・開口部）」 です。

住宅性能表示

品確法の１．の項目により定められた基準です。

利用率は全体の約2割（平成25年度）。それなりの費用が別途必要であることが普及しない理由であると思われます。

ポイントは次のとおりです。

• 性能を評価してもらうか否かは施主の任意です。
• 設計の評価と建物（施工）の評価に分かれています。
• 利用する場合は、別途申請費用と評価費用がかかります。（評価機関によるが、設計の評価費用で５万円程度）

評価項目

次の10分野の項目を評価します。評価を受ける場合、太字項目は平成27年4月から必須項目、ほかは選択項目になります。

• 構造の安定
• 火災時の安全
• 劣化の軽減
• 維持管理更新への配慮
• 温熱環境
• 空気環境
• 光・視環境
• 音環境
• 高齢者等への配慮
• 防犯

評価を受けるメリット

• 住宅の比較がしやすくなります。
• 住宅ローンや地震保険の割引が受けられます。

参考サイト：住宅性能表示制度について | 一般社団法人 住宅性能評価・表示協会

住宅性能表示制度の利用状況 

国交省によると平成25年度の新築住宅における住宅性能表示制度の利用状況は、全体の約2割です。

マンションでは、住宅性能表示が常識

共同住宅のうち持家の82.4％の建物で住宅性能表示制度が利用されています。これらは分譲マンションのことです。

一戸建て住宅では、２つに分かれる

プレハブ住宅の78.7％で住宅性能表示制度が利用されており、これらは大手ハウスメーカーの住宅に該当します。

一方、一戸建て住宅の大多数を占める在来木造住宅では、住宅性能表示制度の利用が10.7％と普及が進んでいません。

参考：住宅性能表示制度の利用状況｜国土交通省

住宅瑕疵担保履行法

品確法の３．の項目に関連して定められた法律です。

瑕疵担保責任の確実な履行のため施行され、消費者を守る仕組みが確立されました。

この法律により、事業者は「保険への加入」または「保証金の供託」により、資力確保するよう義務付けられました。

万が一の場合（事業者の倒産など）でもお客様の負担は最小限に抑えられます。

参考サイト：住まいの安心総合支援サイト／住宅瑕疵担保責任保険協会

建築基準法

現在の日本の家は、建築基準法にのっとり各行政機関に申請・確認され（確認済証交付）ます。建物完成後、完了検査を受け（検査済証交付）引渡しとなります。

地震が多いわが国では耐震基準が厳しいといわれますが、性能表示制度上は建築基準法基準は等級1（最低基準）となっています。

その他法令

都市計画法、地区計画、各市条例など、多くの制度に適している計画をし、かつ申請・届出しあるいは許認可を取らなくてはなりません。

※ 上記2項目に関しては、基本的に注文住宅メーカーまたは設計事務所が業務を進めます。

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