住まい選びにおいては、住宅の性能・品質という言葉が飛び交いますが、その言葉の意味・使われ方に関しては曖昧な部分が多くあります。

家づくりをする上で、自分たちが求めるものは何なのか考えてみることは大切な工程です。そこで、改めてその言葉の定義を整理してみたいと思います。

住宅の機能とは

機能とは、その部分が持っている固有の役割 ー モノの働き ー のことです。

例えば、

• 家全体なら、地震で壊れてはいけないよね。
• 屋根なら、雨が漏ってはいけないよね。
• 窓なら、隙間があってはいけないよね。

ということです。

逆に言うと、その部分が本来持つべき役割を定義し、条件に応じ設計することになります。

住宅の性能とは

性能とは、性質と能力のことです。なるほど、読んで字の如くですね。

機能で定義された役割に対し、具体的にどのくらいの能力なのかを表す程度です。上の例にあてはめると

• どのくらいの地震に耐えられるのか？
• 何年雨漏りしないのか？
• 水密性・気密性の基準は？

ということになります。

場合によっては法律で必要な基準が定められていたり、等級が表示されています。建物性能の最低基準は建築基準法が、評価については品確法における住宅性能表示制度、サッシや建材の各種等級などが挙げられます。

同じモノサシで表されていれば、選ぶ側も比較しやすくなりますね。

住宅の品質とは

では、品質とは何でしょうか？

求められる性能基準に対し、それを上回っていれば一応OKということになりますが、その中にはギリギリ合格というレベルと余裕で合格というレベルの違いがあります。

性能が合格点であるならば、品質はその達成度・到達度になります。性能はその能力を数値で表されることが多いですが、品質は実感や感触・使い勝手など数値というよりも感じ方によるところが大きく現実的です。

また性能と品質の関係は、必要条件・十分条件の関係に似ています。

「品質が良ければ性能は良い」は分かる気がしますが、「性能が良ければ品質は良い」には違和感を感じます。

性能は規定どおりのことをこなしていれば達成できる程度で、品質はきちんと管理されなければ向上が見込めない程度、と考えてみました。

欲しいのは品質である

私たちが求めるものは「性能」というより「品質」なのではないでしょうか？

前述のとおり、住宅の性能は規定されているものもありますが、品質は表現されていません。また、品質は家が出来上がって住んでみなければ分からないものです。

住宅メーカーの中には、品質管理のプロセスを売りとして公開している会社もありますが、ごく一部です。選ぶ側、つまり施主であるあなたが住宅メーカーと契約する前に、出来上がる家の品質を想像しなければなりません。

雑誌やカタログに載っていないその「品質」を見極めることを重要視して下さい。

表面からは見えにくいその住宅メーカーの「家づくりのシステム」を注視することが肝心です。

ハウスメーカーを比較するポイント

後悔しない家づくりをするためには、どこに頼むかがとても重要です。消費税額が大きいので、シビアにならざるを得ませんね。

家（注文住宅）を建てる場合、ほとんどの方は数社の住宅メーカーを候補として選び、商品と価格を比較しながら依頼先を決定します。

しかし、現在の住宅は複雑で比較することが難しくなっています。

そこで、ハウスメーカーの何を見たら良いか、大きな３つのポイントを挙げます。

どんな家か？

これは当然のことですね。

• 性能・品質
• 価格
• 設計・デザイン

それぞれ細分化され、また他にも確認すべき点はあります。基本となる比較の視点です。

どんな人が作るのか？

注文住宅はこれから作るもの。ハウスメーカーと契約する時点では、まだ何もできていません。

プレハブであれ、木造軸組み工法であれ、家は人が作るものです。

だからこそ、誰に頼むのか、どんな人が作るのか、このことを見極めることが非常に重要です。

どんな会社なのか？

家は担当者だけで建てられるものではありません。様々な職種の人達の協力があって作られていきます。

中でも社内のシステム・体制が大きな影響を及ぼします。

施工のチェック体制、フォーローができる層の厚さ、引渡し後のメンテナンスなど、見えにくい裏側を確認することが、実は一番大切なポイントです。

ハウスメーカーを見極めるチェックリスト

住宅選び・ハウスメーカーの比較は、このように多くの観点で判断しなければならず、単純な○×では表現できないものです。

しかし、ハウスメーカーを比較する視点のヒントはいくつかお伝えすることができると思い、簡易的ですがチェックリストにまとめました。

ご入用の方にはお送りしますので、下記フォームよりお申込み下さい。無料です。

家を建てることは、個人にとって最大級の買い物・投資です。当然不安な気持ちにもなります。

しかし、これらの家を建てる時に感じる不安は、考え方とコツによりある程度、心を落ち着けることができます。

不安に感じる代表的な事項とその解決法を挙げてみました。

家を建てる際、不安に感じる事項とその解決法

予算内に納まるか？

家を建てる予算とは、これからの家族の生活を想定し、住宅ローンを組む場合はいくらなら返済できるかを考え、決定するものです。言わば人生計画を組み立てることでもあります。

いくらまで借りられるかを目安にしてはいけません。

その予算でどのくらいの家が建てられるか、自分であれこれ考えてもはっきりしません。素直に住宅メーカーに予算を伝え、また自分達が望む家を建てるにはいくらかかるのか聞き、現実的なすり合わせをしていきます。

見積もりの際は住宅本体の価格だけでなく、外構工事や給排水の引込みなどの住宅に付帯する工事費用のほか、税金や住宅ローンの費用も確認しておきます。

さらに引越し費用や照明・カーテン・エアコンの費用など、実際居住するまでの全ての費用は概算だけでも把握しておきましょう。

不安要素は「見える化」することで、かなりの部分を解消できるものです。

良い依頼先（住宅メーカー）に出会えるか？

住宅メーカーに相談する前に思う気持ちです。しかし、実際モデルハウスや展示場に行き、相手に話を聞いて見なければ何も始まりません。恋愛や就職と同じです。

「家＝高額商品」というイメージがあり、敷居が高く何となく怖いような気持ちもしますが、今どきの住宅メーカーはその多くがソフトな雰囲気です。

定期的に開かれるイベントや完成見学会なら、アプローチがしやすいと思います。

注意するのはあまり短期間の間に数多くの住宅メーカーに接すると、どこがどんな会社か分からなくなるということです。

複数の会社と商談を同時に進めることも混乱する元になります。また、家づくりの計画は本当に疲れます。真剣なら尚更です。かなりの時間と体力を消耗します。疲れると考えることが億劫になり、計画がおざなりになってしまう恐れがあります。

まずは予選ような考え方で、多くても３社程度に絞ることが賢明です。ここでは住宅メーカーとの相性、直感が大事になります。

そして決勝としてじっくり時間を掛けて家づくりの計画を進め、同時に住宅メーカーを見極めていくことが求められます。

「我が家」に最適な間取りプランになっているか？

注文住宅を建てるなら、もちろん自分たち家族にフィットした、広すぎず狭すぎず使いやすい間取りにしたいものです。

それにはまず自分たち家族が望む家の姿をはっきりさせることが大切です。それが不明確なまま住宅メーカーとの話し合いに臨むと、間取りプランが迷走するばかりでなく、疲れてしまい求める家の姿が分からなくなります。

するべきことの順番を間違えてはいけません。そして慌てないことです。

ブログ記事「家づくりのスタンを明確に」「あなたが実現したいライフスタイルは？」を参照下さい。

家族の考えがはっきりしたら、住宅メーカーに自分達が住みたい家の要望を伝え、図面を描いてもらいます。イメージの食い違いや予算という限度枠があることから、初めの提案が全ての条件を満たしていることはほぼないと言った方が良いかもしれません。

そのプランを何度も修正し、「実現したい」と「実現できる」を近づけていくというプロセスになります。納得できるまですり合わせをしていきます。

「こうしたら使いやすい」「こうしたら長持ちする」「こうしたら価格で安く抑えられる」といったプロのアドバイスは参考にできますが、全体の完成度を判定し着地点を決めるのはあなた自身です。

ものづくり（家づくり）に完璧なものはなく、また正解もありません。最終的には「十分に考えた」というやり切った感と「これならば」という納得感でゴールを決めることになります。

提示された見積り価格は適正か？

住宅メーカーと打合せを進め図面を描いてもらうと、当然具体的にいくらで家が建つのか見積りを出してもらう事になります。

しかし、この見積り金額の見極めは簡単ではありません。各社が想定する建物（図面）が違うでしょうし、見積り金額の算出方法も一様でないからです。

ざっくりと大項目だけ提示する見積り提示ではそもそも内訳が分かりませんし、柱1本・梁1本から詳細に金額を明示している見積りは、多くの項目に細分化され理解するのが大変です。

ただし、詳細な見積りを提出する住宅メーカーは、購入者の立場に立つその姿勢が評価できます。

そうかと言っても単に見積もり金額の高低で判断してはいけません。

間取り・デザインが気に入っているか、それまでの商談を通した印象はどうか、工事やアフターサービスに関して住宅メーカーの体制はどうなっているかなど、一つの要素だけでなく総合的な判断が求められます。

次の3つの記事カテゴリー「住宅メーカーを知る」「注文住宅を知る」「注文住宅を比較する」に参考にできる記事をまとめてあります。

手抜き工事がされないか？

家を建てるにはある程度の期間を要します。当然工事現場に常時立ち会うことは不可能です。

気になる点は事前にメーカー側に伝え、あとは信じて任せましょう。心配し出したら疑心暗鬼になり、きりがないものです。

疑いを持たないため、信じるためには契約前に住宅メーカーとよく話し合いの場を持ち、これならば任られられるという気持ちになるまでコミュニケーションを重ねることが必要です。

メーカー側に急かされても慌ててはいけません。逆にそういう住宅メーカーは避けた方が良いかもしれません。

家を建てることはハードな物理的なものと捉えられがちですが、実はソフト面の人と人とのつながりが重要な要素なのです。

ただし、疑問を感じることが出てきたならば早めにどんどん質問し、納得できるまで話し合いましょう。疑問を抱えていてはストレスがたまる一方です。

自分達で解決できなければプロに頼む

一方、プロの第三者によるリスクマネジメントサービスがあることをご存知でしょうか。

「注文住宅」という高額で複雑な、そしてのちの暮らしにも大きな影響を与える商品を選ぶ際には、十分な吟味・検証・比較が大事です。

しかし、現在の家づくりは複雑になっており、一般の方が忙しい毎日の中でその作業を行うのはなかなか大変なことです。

家づくりには前述のような不安＝リスクが伴うため、それに応じて選ぶ側にも対策が必要です。家づくりのリスクマネジメントをご紹介します。

作業している音を聞く

いい仕事をする職人は、いい音を出します。

これは大工さん、左官屋さんなど職種に関わらず同様です。また、手仕事で出る叩く音・削る音、丸ノコなどの機械工具を使うときに出る音など、作業内容が変わっても慣れ不慣れが音に出ます。

熟練の方は、出す音に滑らかなリズム感がありキレが良いので、仕事を見なくても音を聞くだけで上手いか下手かが分かるものです。

良い仕事をする人（会社）か判断する際は、現場を見ることが大事です。そして現場を訪れた際には目だけでなく、静かに耳を澄ませることが役に立ちます。そういう意味では誰もいない現場より仕事の最中に確認した方が良いでしょう。（嫌がる住宅メーカーもあるでしょうが…）

現場が片付いていることが基本

もう一つ、現場がきれいに片付いているかは、やはり大切なチェックポイントです。何故なら働いている人の性格が出るからです。これもはっきり差が出ます。

現場がきれいならば、おのずと丁寧な仕事ができているはずです。

逆に片付いていないと、工具や材料を探したりする時間、傷や汚れをつけても目立たない、という可能性につながります。

材料の保管状態はどうか？

材料の保管も出来上がる住宅の品質に影響を及ぼします。

• 雨にかからない場所にあるか？ かかっても平気な材料か？
• 変形はしないように保管しているか？
• 倒れたり落ちたりすることは無いか？
• 作業の邪魔になるような場所に置かれていないか？

住宅メーカーを比較するときは、これらの観点で仕事を見る（聞く）ことも、一つの判断基準です。

住宅メーカーと打合せを進める上で、まず窓口になるのは営業マンです。次に、具体的なプランニングを検討していく際には、設計の担当者が出てきます。

会社によっては、営業マンだけだったり上司や社長が同席する場合もあります。

多くの方は丁寧に応対してくれると思われますが、人当たりが良ければよい結果につながるという訳ではありません。良心的なことと出来上がる建物は別物です。

良好なコミュニケーションは大切です。しかし、「相手を見て人物を判断する」ことはそれ以上に大切なことです。そこはビジネスライクにいきましょう。けして失礼なことではありません。

性善説を捨ててシビアな目を持ちましょう。後で後悔してもその時はもう遅く、困ったことになるのはあなた自身なのですから。

住宅メーカーの担当者の判断のポイント

１．よく話を聞いてくれるか？

まずはココです。商品の良さを説明してくれるのは良いですが、主張ばかりされては閉口します。あなたの意向・要望をどれだけ聞いてくれるか、担当者の懐の深さが出るところです。

２．きちんと約束を守るか？ 頼んだことを忘れないか？

ビジネスの基本ですよね。小さなことでも約束を反故にされたら早めに釘を刺しましょう。でないとまた繰り返すことになります。

３．質問に対する回答がずれていないか？

相手が理解できていない場合もあります。おかしいなと感じたら再度確認しましょう。

また、勘が悪い担当者だと後で取決め内容に食い違いが生じる可能性があります。

４．分からないことを丁寧に説明してくれるか？ 

分からないことは分かるまで聞きましょう。また、相手も曖昧な理解でよく分かっていない場合もあります。その時こそ正直に「分かりません」と言って、後から調べて教えてくれる方の方が信用できます。

５．回答にごまかしが感じられないか？

前項に関連する事項です。危うさを感じます。口頭だけでなく、文書やメールで回答をもらっておきましょう。

６．できる・できないをはっきり言えるか？

住宅メーカーによって対応できる内容は限られています。交渉はするべきですが、できないことであればはっきりしてもらった方が良いですね。

７．自社商品のデメリットをどう言うか？

強み・弱みはそれぞれの住宅メーカーに存在します。どう説明するのか、正直さが感じられるポイントです。

８．他社商品の特徴をどう言うか？

もちろん自社商品を売るのが仕事ですが、盲目的に他社商品をけなしたり、自社商品を過大に評価するのはあなたのことを考えていない証拠です。担当者を知るために、こちらから聞いてみても良い質問事項です。

９．主張を曲げないことはないか？

設計者にあるパターンです。こちらの要望を聞いてくれず主張を押し通す方がいます。もちろん構造的・法律的に実現できない事柄もありますが、その際は理由をきちんと聞きましょう。

違う方法によってでも施主の意向を汲み取ってくれる設計者は、契約後も力強い存在になります。

10．契約を急かさないか？

何かと理由をつけて契約に結び付けようとする場合、慌てることは禁物です。その裏側には会社の事情や評価制度が潜んでいます。

期限も区切られるでしょうが、誰のために急いでいるのか十分考えて回答しましょう。

この人には任せられないと思ったら

その住宅メーカーの商品が気に入っていて担当者だけがネックになっている場合は、上役の方に申し出て担当者をそれとなく変えてもらうのも一つの方法です。

家づくりの人間関係で苦労する必要はありません。

それほど商品が気に入ってなければ、適切なタイミングでプランニングを打ち切りましょう。

家を建てる時にかかる諸費用とは…

「住宅メーカーとの請負契約には含まれないが、家を建てる／新生活を始めるために別途発生する費用」と言えば良いでしょうか。

諸費用を初めから把握しておかないと、家を建てる総事業費がいくらなのか分かりません。後で焦る原因にもなります。

全ての費用を算出してから、家を建てることを依頼しましょう。

土地や建てる方の状況により異なりますが、主なものを記載します。

建物以外の費用ということで、土地費用も項目に加えて記載しています。土地に関する諸費用もありますので、参考にご覧下さい。

大きく次の１０項目に分類しました。

• 土地費用
• 祭礼・現場費用
• 登記費用
• 都市計画法費用
• 農地法費用
• 上下水道関係費用
• 住宅ローン費用
• 火災／地震保険費用
• 仮住まい・引越し費用
• 新生活備品

土地費用

土地を購入する場合、関連費用は不動産業者に算出してもらいましょう。ただ、その土地に家を建てるとしたらどんなことが想定されるかは、契約した／または契約しようとしている住宅メーカーに見てもらうと安心です。念のため土地購入前が理想です。

土地代金

そのまま素直に利用できるか、盛り土・土留め・水道引込みなど別途工事がかかるかどうか、きちんと確認します。

仲介手数料

（土地代金×３％＋６万円）＋消費税です。

土地所有権移転登記費用

土地を購入する場合かかります。

分筆費用

同一敷地内に２つの家は基本的に建てられません。実家敷地内に家を建てる場合などに必要になります。

測量費用

測量図が無い場合かかります。測量図は確認申請をする際必要になります。

祭礼・現場費用

地鎮祭・上棟式のことは、特に自宅で決まっていることがなければ、契約した住宅メーカーに聞いてみましょう。地域による特徴や一般的なやり方が分ります。神主さんも手配してくれる場合があります。

地鎮祭費用

地鎮祭は今でも多くの方が行います。

近隣挨拶

今後のお付き合いもありますので、着工前に近所の方に挨拶をしておいた方が良いだろうと思われます。

上棟式費用

簡易的になっていますが行います。棟梁・職人さんへのご祝儀を含みます。

現場茶菓子

職人さんへの差し入れです。必ず必要なものではありませんが、出されればありがたいものです。

登記費用

手続きは司法書士が行います。知り合いがいなければ、住宅メーカーが紹介してくれます。

建物表示登記（表題登記）

「こういう建物が建ちました」という登記をまず行います。

建物所有権保存登記

「この建物は、○○のものです」ということを公的に記します。登録免許税が含まれます。

地目変更登記

土地の地目が変わる場合（雑種地・畑など → 宅地）行います。

都市計画法費用

都市計画法・農地法の手続きには、書類を揃え申請してから１ヶ月以上かかります。その後確認申請、そして着工となりますので、タイムスケジュールの管理が必要です。

２９条申請

市街化調整区域で家を建てる場合に該当します。

農地法費用

農地に家を建てる場合、許可が必要です。

上下水道関係費用

水道加入金

各市町村により決まっています。水道引込み管の太さにより、金額が異なります。

下水道（農業集落排水）受益者負担金（分担金）

下水道（農業集落排水）を使用すると必要な場合があります。各市町村により決まっています。

住宅ローン費用

印紙税

住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）時に契約書に貼ります。

保証料

保証人を立てるケースは少なくなっています。代わりに保証協会に支払う費用です。

事務手数料

住宅ローンを扱う金融機関に支払う手数料です。

抵当権設定登記費用

住宅ローンを組む場合、土地・建物を担保にします。抵当権を設定するということです。内訳は登録免許税と司法書士費用です。

手続きは司法書士が行います。知り合いがいなければ、住宅ローンを組んだ金融機関や住宅メーカーが紹介してくれます。

火災／地震保険費用

火災保険は、保険会社により様々です。選択式でプランが組めますので、比較してみましょう。

火災保険

住宅ローン期間は最低加入します。最長３５年です。建物と家財に分けて掛けます。

地震保険

ほとんど方が火災保険と共に加入します。最長５年です。地震保険は国の制度ですので、保険会社による違いはありません。

仮住まい・引越し費用

建替えの場合、仮住まいが必要になります。

新生活備品

• カーテン
• 家電製品
• 家具
• ケーブルテレビ、など

注文住宅の見積書を理解するのに必要な、工事項目の見方・注意事項を解説します。

ここでは、本体工事と呼ばれる中身に絞ります。全体の項目は、注文住宅の見積書の見方をご覧下さい。

本体工事の内訳

坪単価の分子部分とされます。項目を付帯工事にまわせば坪単価は下がります。見積りのトリックです。

坪単価はあまりあてにせず、工事費の総額で判断しましょう。

工種の呼び方・内容は様々です。下記記載事項は事例と捉えて下さい。項目が多いので簡潔に書きます。

仮設工事

遣り方（丁張り）、内外部足場、仮設電気・水道・トイレ、養生・片付け、仮囲い、残材処分費、進入路整備、など

• 内容の一部が付帯工事に回される可能性がある。

杭（地盤改良）工事

材料、施工費、運搬費、重機費用、など

• 地盤調査により必要になる場合がある。調査は土地購入後でないとできないが、工事契約前には行っておきたい。
• 地盤改良が必要な場合は、大きな費用が一度に発生するので、複数業者からの見積りを取るよう住宅メーカーに依頼したい。

土工事

ハツリ（既存解体部がある場合）、根伐り（掘削のこと）、盛り土（地盤高低差がある場合）、土留め（同）、砕石（コンクリートの下に敷き、転圧）、重機運搬、ポリエチレンフィルム（地面から湿気が上がって来ないよう、コンクリートの下に敷く）、基礎断熱（施工する場合）、地均し、残土処分など

• ハツリ、盛り土、土留めは付帯工事に回される可能性あり。
• 費用を削るため、引渡し時に地均しをしない会社も ← ▲確認する。

基礎工事

鉄筋（太さ・ピッチは各社異なる）、型枠、アンカーボルト、コンクリート材料、コンクリート打設手間、ポンプ車費用、天端モルタル（立ち上がり上部を平らに均す）など

ベタ基礎が一般的。項目が細分化されていない場合も多い。

基礎工事について

• コンクリートも強度によって価格が異なる。基準は24N/m㎡、冬季は強度を上げる。

木工事

木材・建材（材種・等級・数量）、大工工賃、金物代、など

• 木材種・等級により価格が大きく変わる。

屋根工事

材種（瓦・コロニアル・ガルバリウムなど）、防水シート（ルーフィング、逃湿・遮熱タイプもある）、荷揚げ・運搬費、など

• ルーフィングの仕様は、家の耐久性・住み心地にも関わる。

外壁工事

材種（サイディング・モルタル・塗り壁・板張りなど）、施工費、など

• 多くの方法がある。材料と工賃に分けてもらった方が分かりやすい。

板金工事

雨樋（軒樋・縦樋、集水枡）、水切り、など

• 集中豪雨・ゲリラ豪雨が増えているので、雨樋の雨水処理能力を計算してもらう。

防水工事

バルコニー防水（FRPが一般的）、シーリング（外壁・サッシ周り・室内水周り）、など

• 集中豪雨・ゲリラ豪雨が増えているので、バルコニーの雨水処理能力も考慮する。

断熱工事

材種（グラスウール・発砲系素材・自然素材など）、施工費、気密工事、など

• 住み心地に大きく影響する。特徴・性能の差が大きい重要項目。地域区分に応じて必要な素材の厚さ（能力）が異なる。

左官工事

基礎巾木モルタル刷毛引き（基礎外面の化粧仕上げ）、室内左官壁・天井（材料、工賃）、土間金ゴテ押え（外部土間）、など

• 多くの素材（漆喰・珪藻土など）がある。材料と工賃に分けてもらった方が分かりやすい。

タイル工事

玄関床・巾木、玄関ポーチ・階段、室内床・壁（水周り）、など

• 多くの素材がある。材料と工賃に分けてもらった方が分かりやすい。

鋼製建具工事

アルミサッシ工事（製品代、工賃）、シャッター、既製庇、網戸、換気ガラリ、など

• ガラスは複層（ペアガラス）が一般的。Low-Eガラスなど断熱性が高いものもある。木枠・樹脂枠、性能により価格が大きく異なる。

木製建具工事

各種建具（製品代、工賃）

• 造作物はサイズが自由だが、一般的に既製品の方が安い。無垢材は高い。

内装工事

畳、クロス、クッションフロア、コルクタイル、など

• 多くの素材がある。種類やグレードによって価格は異なるが、普及品が多い。

塗装工事

木部（床・壁・枠・棚・巾木・廻り縁）、軒天井（外部）、破風・鼻隠し（外部）、外壁、など

• 無塗装の建材では必要になるが、塗装済の既製品も増えている。木材の使用が減るにつれ、塗装箇所も減っている。

家具工事

製作する造作家具

• 大型・特殊でないものは、大工工事に含まれる場合が多い。

雑工事

ハンガーパイプ、給気口、ベントキャップ（給排気カバー）、床ワックス、クリーニング、物干し金物、火災報知器、など

• 金額的には大きくない項目。

屋内設備機器工事

キッチン、洗面、トイレ、浴室、換気扇、水栓、その他備品、など

• 機器により価格が大きく異なる。こだわる部分でもあるが、ほとんどが家本体とは別項目の既製品。造作すると高くなる。
• 既製品は住宅設備メーカーのショールームで確認することになる。

屋外設備機器工事

給湯器・ボイラー（エコキュート、エコジョーズ、エネファーム）、太陽熱利用システム、太陽光発電、など

• 機器により価格が大きく異なる。ランニングコストに関わる部分である。家本体とは別要素。

電気設備工事

電灯、コンセント、スイッチ、TV配線、TEL配管、LAN配線、照明器具、アンテナ、分電盤、東電申請費、など

• 家電が増え電力使用量も増えている。それに応じ回路数・分電盤の規格も変わってくる。

給排水設備工事

給水・給湯配管、給湯器周り、排水・雨水配管、雨水枡、器具取付け、屋外給水・給湯配管、メーター周り、散水栓、外水栓、申請費、など

• 土地により水道引込み、排水・雨水処理のため、多額の費用がかかる場合がある。土地選びの際の注意項目。

ガス設備工事

引込み工事、配管工事、接続工事、など

• 都市ガスとプロパンで異なる。前者は工事費がかかり、後者は業者持ちの場合が多い。ただしその場合、毎月のガス料金が高くなる。

見積書の傾向

注文住宅はこれから建てるものですので、見積書も「この材料をこれだけ使ってこのように作るので、これだけの費用がかかりますよ」という一種の約束事が書かれています。

それだけに細かくもなり、見慣れない専門用語や大きな金額が羅列されているため、訳が分らず困惑してしまいます。

しかも、見積りのしかたは会社ごとに異なるので比較しにくいものでもあります。皮肉なものできちんとした見積りをする会社ほど、図面もきちんと描かれ、見積書も細かく算出されるので、分りづらいことになります。

一方、ハウスメーカーや施工件数が多いビルダーは、見積り依頼も多いため、経験知的な簡略式の見積りをする会社が多数を占めます。○○工事一式という表記が増えるなど、逆に見積りの中身が見えにくく、疑心暗鬼になってしまう面があります。

どちらにしろ一般の人にとっては分かりにくく、しかし重要な書類であることは間違いありません。にもかかわらず、見積書の見方という解説書を添付する会社は、ほとんど無いでしょう。

そこで事例として見積書の見方を解説します。

見積書の根拠

それは図面と仕様書です。

見積りに使う図面は、施工に必要な詳細なものではなく、あくまで金額を算定するための図面です。

信頼できる工事仕様書として、住宅金融支援機構が発行するフラット３５対応のものがあります。

図面には形や大きさが示され、仕様書には使用する部材（種類やグレード）が記載されます。

ですので、図面と仕様書、見積書の３点はあくまでセットになります。

打合せ途中には図面・仕様の計画変更がよくありますが、書類がどんどん増えていくため旧版・新版と混ざらないよう、この３点は必ずセットでファイルするようにしましょう。

契約時には正式な書類として改めてこの３点が手渡されます。

見積書項目の事例

項目の構成・呼び方は、各社様々です。

事例として、５つに分類しました。

• 本体工事
• 付帯工事
• 設計・申請費
• 諸経費
• 諸費用

本体工事は項目が多いので別ページにしました。「住宅見積書の項目解説」をご覧下さい。

付帯工事

どこまでが本体でどこからが付帯だという明確な基準はありません。各社まちまちなので、総事業費で考えないと比較になりません。

冷暖房設備工事

エアコン機器、配管工事、蓄熱暖房機、薪ストーブ、防火・耐熱工事など

エアコンは埋設配管を希望しなければ後付けできます。ただし、下地は入れておきましょう。

蓄熱暖房機、薪ストーブなどの特殊機器には、防火・耐熱工事が必要になります。

屋外設備工事

• 浄化槽工事 … 浄化槽、ブロア、設置工事、接続工事、処理槽など
• 下水道工事 … 下水引込み、接続工事、配管工事、など
• 井戸工事    … 井戸掘り、ポンプ、など

土地により選択肢が異なります。土地選びの際の注意項目です。行政により浄化槽補助金や一定額（負担金・分担金）で下水引込みができる場合もあります。

外構工事

門塀、フェンス、カーポート、植栽、敷石、ウッドデッキなど

外構の専門業者が増えており、別途直接発注した方がうまくいくこともあります。

解体工事

足場、解体費、処分費、養生費、など

住宅メーカーを介して見積りは取れますが、金額も大きいので複数の業者を比較したい項目です。

設計・申請費

明確な基準はありません。

• 設計・図面製作費
• 建築確認申請費用
• 確認申請手数料
• 地盤調査費
• 検査立会い費
• 契約収入印紙、など

主な図面

案内図、敷地配置図、仕上げ表、平面図、立面図、断面図、矩計図、基礎伏せ図、床伏せ図、小屋伏せ図、天井伏せ図、展開図、建具表、電気設備図、給排水設備図、など

施工上、また後の改修時にもある程度の枚数は必要です。少なすぎては施主も自分の家がどうなるか分かりませんし、なりゆきの施工がOKになってしまいます。

実際の施工時に給排水系統などの変更があった場合は、後々のメンテナンスのため図面を訂正してもらいましょう。

諸経費

明確な基準はありません。各社まちまちです。

• 運搬費
• 現場管理費
• 保険費用（労災・建設工事保険）
• 現場経費
• 本社経費、など

諸経費として計上せず、工事費に含ませている会社もあります。比較する場合は総事業費で考えましょう。

諸費用

その他関連諸費用については、「諸費用を明確にする」をご覧下さい。

大きな金額がかかる一大事業ですので、印象だけで決めるわけにはいけません。

性能・品質、価格、デザインはもちろん、施工体制など確認することは数多くあります。

引渡しを受けた後も永く付き合っていくことになるので、相性も重要な要素です。

チェックポイントをシーン別にまとめてみました。

ホームページ・パンフレットで

現在ではどの企業もホームページを持っていると言っていいでしょう。しかし力の入れ方は一様でなく、あまり手が掛けられていないサイトもあります。パンフレットも同様です。

これらが充実しているメーカーと良い建物を建てるメーカーはイコールではありませんが、少なくともセンスと思い入れは感じられるのではないでしょうか？

• 家づくりに対する「思い」がこめられているか？

住宅展示場・モデルハウスで

どんな家を建てているのか見に行くことになります。標準的な仕様なのか、オプションの要素がどのくらいあるのか確認します。

モノを見ることもちろんですが、商品の品質・性能についてきちんと説明を受ける、打ち合わせ～契約～建物完成までのおおまかな流れを聞くなど、分からないことはどんどん聞きましょう。

さらに詳しく話を聞きたい、具体的に相談する気持ちが固まっている場合は、商談のアポイントをとります。

• どこまでが標準仕様なのか、どこからがオプションなのか？

工事中の現場で

住宅メーカーによっては「現場見学会」を開く、もしくは個別に工事中の現場に案内してくれる会社もあります。

住宅は完成してしまえば見えなくなってしまう部分が多くあるので、どのような環境・様子で施工が行われているのか確認できる良い機会です。

「自分の家もこのように作られるんだ」というつもりで見ておきましょう。分からない部分はどんどん聞きます。

• 材料の保管はどのようにしているか？
• 現場がきれいか、掃除は行き届いているか？
• 施工の程度はどうか？

完成見学会で

実際の施工事例が見られる機会です。どのぐらいのグレードで建てた家なのか聞いてみましょう。

今まで気が付かなかった家づくりのアイデア・ヒントが見つかるかもしれません。

ただし、あくまでお施主様のお住まいです。お子さんがいる場合は特に傷や汚れに気をつけましょう。

• 自分が実現したい空間の事例を確認する。
• 自分が気がつかなかった要素を発見する。

様々な角度で見る

各シーンとも一度に限らず、何回確認してもいいことです。

第一印象が極端に悪い場合は、選択肢から外れるでしょうが、逆に良かった場合も注意が必要です。たまたまその時がよく見えたということも考えられますので、違う機会・方法でも確認してみましょう。

ある程度数を見るとその住宅メーカーの特徴が見え、他社とも比較できるようになってきます。クセ・特徴は一度では掴みきれません。

• 一度の印象で判断せず、場面・状況を変えて確認する。

打合せを申し込み、商談へ

候補の住宅メーカーが絞れたら、プランニング・見積りをしてもらうことになります。多くの会社が無料でしてくれますが、当然契約することも求められます。

商談を進める中で、その住宅メーカーの商品や性格・能力を見極め、最終的には金額を見て判断します。

人によって６～７社に声をかける方もいらっしゃいますが、真剣に考えるならば１回の打合せにさえ多くの時間と労力を使います。疲れのため判断が鈍ることも考えられますので、打合せは３社以内に絞ることをお勧めします。

実際は商談と建築事例の確認を平行して行うようになります。

• 少数の会社と密度の濃い検討を重ねる。
• 分からないことは分かるまで聞く。
• 商品だけでなく、相手の中身（担当者の人間性や企業の体制）も確認する。
• 打合せ記録簿をもらい、行き違いのないようにする。自分でも書く。

注文住宅を比較・選択する切り口は様々です。少し掘り下げてみましょう。あなたの注文住宅メーカー選びの基準は何でしょうか？

• モノ（商品）で選ぶ
• 人（人間性）で選ぶ
• 会社（システム・体制）で選ぶ

これら３つの観点で詳しく見てみます。

モノ（商品）で選ぶ

住宅の仕様（性能・品質）は多様な項目に分けられ、全体の評価をするには一つずつ確認していくことが必要になります。

耐震性・耐久性による構造面、断熱性・シックハウス対策による環境面など、数値で判別できる項目もあります。しかし、設計で決まる部分（使い勝手・住み心地など）は独自に評価しなければなりません。デザインも家に対する愛着につながるので大事な要素です。

これらの評価基準は、人それぞれの価値観に伴い異なります。

価値観に合わせてコスト配分

ご家庭によって価値観・ライフスタイルが異なるわけですから、それに応じて各項目にかけるコストのバランスが決まり、全体的なコストと調整したうえで仕様が決定します。

理解するまで確認する

商品の工法にその会社独自のネーミングが付けられている場合もよくあります。そうすると他とどう比較してよいか分かりにくくなってしまいますよね。

△△工法、〇〇システムなど、「よく分からないけどなんとなく良さそう」 ということで選んでしまう方もいらっしゃいます。

自分の持ち物になり、しかも長い間生活基盤となる住まいですから、性能・品質について十分な理解がないまま決めてしまうことは、避けたほうが良いでしょう。

家づくりは見えない部分が大半を占める商品です。これから作るものなのでなおさらです。分からないことは曖昧にせず分かるまで説明を求めましょう。

餅は餅屋に頼む

オールラウンドプレーヤーである住宅メーカーはありません。

大きい企業ほど自由度に規制があります。地域ビルダーでも扱える注文住宅には範囲・得意不得意があります。

「何でもできます」は「それなりにこなします」という意味と受け取った方が良いでしょう。

本当に責任ある会社ならば、できない仕事は請けません。（ただし、チャレンジ精神のある地域ビルダーもあります。）

その場合は相手と良く話をしてみて「この会社なら信じられる」と感じた場合に限り頼むようにしましょう。

人（人間性）で選ぶ

企業は人で出来ている

大手であろうと数人の企業であろうと、結局は最小単位である個人の誰かがその業務をとり行います。

図面などによりはっきりした指示事項があれば、ある程度同じような住宅はできてしまいます。しかし、よく見れば出来ばえ百社百様、人が作るものですので当然のことです。

担当者はどんな人物か？

まず窓口になるのは住宅展示場にしろ見学会にしろ?「営業マン」です。

日本には「出会い」や「縁」という素敵な言葉があります。「誠実そうでとても印象が良かったのでお願いすることにした」という方もおられるようです。

どんな人が自分の家を作ってくれるのか、担当になる人の能力を確認することはもちろん、「想い」をよく聞き人間性を見ることが大切でしょう。責任感がある人間かどうかが重要なポイントです。

ただし、企業は営業部門が全てではありません。家を建てるには、設計部門と工事部門の力が必要です。営業の「想い」があってもそれが実行されなければ具体化されません。営業部門または担当者の社内影響力も意識して見ておくようにしましょう。

信頼関係のずれはストレスにつながる

逆に「相性」というものもあります。いくら商品が気に入ってもそりの合わない人とはうまくいきません。

また、経験の少ない実務に慣れていない人間（アマチュア）があなたの家を担当する可能性も十分ありうる話です。

この場合は、きちんとサポート体制が取られているか念を押すことです。時には担当者を変えてもらうことも必要でしょう。（美容室でさえ担当が指名できるわけですから）

会社（システム・体制）で選ぶ

どういう方針で家づくをしているのか、サポート体制を含めて確認することは、引渡し後のアフターサービスにも関係しますので大事です。

理念などの曖昧な言葉だけでなく、具体的な行動指針を確認しましょう。

品質管理が重要

注文住宅は、必ず現場での作業をともなう製品ですので、プロセスがとても大切になります。建物のデザインのように目に見えるものではなく、見落としがちであり要注意です。

どういう家が出来るかは、ココが大きな鍵です。

手順書があるか、品質基準はあるか、チェック体制はどうなっているのか、確認しておきましょう。計画を評価することが重要です。

社内システムを確認する

「人が大事」であると前述しましたが、それにも限界があります。個人が努力してもチームのサポートが得られない、会社が評価しない、では長続きするはずがありません。

会社が社員の何を評価しているかにより、出来上がるモノ（家）とサービスが変わってきます。これは非常に重要なポイントです。

また、「担当者により出来上がるものが大きく違ってしまう」。そんなことがあっては商品を選んだ意味がありません。誰が担当しても基準以上の製品が出来上がる。そのフォローをするのが会社の役目であり責任です。

「担当者しか分からない」というのも困った話です。心理的なイライラにもつながります。

これらの仕事を管理するするシステムが整っているでしょうか？

居住後のメンテナンス

建物完成後も、外部は雨風と太陽光という過酷な環境にさらされており、室内は居住者が生活することにより、必ずメンテナンスが必要な製品です。

身近に「町医者」が必要なように、家には「ホームドクター」「家守り」が必要です。

人財が揃っているか

企業には層の厚さが必要です。

これから作る工事作業の中には何らか問題が発生することは十分に考えられます。事務的にも同様のことが言えます。

いざという時に対処できるかどうかは、どれだけ人財を抱えているか、要するにどんな人がいるかが企業の力と言って良いかもしれません。