中古住宅の瑕疵担保責任の適用について

現在の新築住宅（定義あり）は、注文住宅であっても分譲（建売）住宅であっても、構造上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分に関して、引渡しの日から10年間瑕疵担保責任を負うことになっています。

「住宅の品質確保の促進に関する法律（品確法）」によるものですが、中古住宅の場合は次のような扱いになります。

瑕疵とは

そもそも「瑕疵」とは、通常の注意では気が付かない隠れた欠陥のことです。

主なものとして、住宅の基礎・外壁のひび割れがあります。

良く見ないと以外に見過ごしてしまうのですが、建物の構造や劣化状態、雨水侵入の可能性を判断する大きな要素となります。

また、壁の中は壊してみないと状態が分かりませんが、普段見ることのない屋根裏・天井裏・床下を確認すると雨漏りや漏水、木材の腐食、接合部（金物）の不具合、基礎の割れなどを発見できる場合があります。

さらに測定器具を用いて壁・床の傾きを測ることにより、地盤沈下や建物の不具合を推測することができます。

しかし、品確法による１０年保証の規定は新築住宅に限られたものであって、築１０年以内の住宅であっても残念ながら中古住宅の場合は適用になりません。

この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。

築１０年以内の中古住宅物件広告には、「瑕疵保険による保証付き」といった事項が書かれている場合がありますが、それが「既存住宅売買瑕疵保険（中古住宅用の瑕疵保険がある、最長５年）」なのか念のため確認しておいた方が良いでしょう。

では、民法上の瑕疵担保責任の規定はどうかというと、売買の目的物に隠れた瑕疵があったときはまず、

買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。

そして、その瑕疵を知った時から１年以内に責任を求めなければならないとされています。（民法577条、566条）

ただし、いつまでもOKという訳ではなく、時効は（引渡しから）10年です。（民法167条）

しかし、中古住宅の売主が個人である売買契約において、「売主の瑕疵担保責任を免除する」「瑕疵担保責任期間を○ヵ月にする」などの内容が含まれていれば、民法の規定でなく売買契約の内容が優先されます。

ただし、知っていながら告げなかった瑕疵の事実については、その責任を免れることができず、売買契約の内容でなく民法の規定が適用されます。（民法572条）

中古住宅の売主が宅建業者の場合、今度は宅建業法の規定が適用になり、瑕疵担保責任についての特約の制限があります。

瑕疵担保責任（請求）期間を「引渡しの日から２年以上」とする特約を除き、

（つまり瑕疵を２年経つ前に見つけないと無効だよ、という特約はダメ。３年経つ前に…はOK）

前述の「民法上の瑕疵担保責任の規定（民法566条）」より買主に不利となる特約をしてはならない、とされています。→（瑕疵担保責任免除の特約はダメ）

中古住宅の瑕疵担保責任については、上記のようにちょっと複雑な内容になっており、新築住宅の場合より購入するリスクがあります。

当然瑕疵が無いに越したことはないので、中古住宅を買う際は十分な確認が必要です。そしてそのためのリスク回避方法の一つが「ホームインスペクション（住宅診断）」です。

中古住宅を購入する前に診断し、瑕疵の可能性・修繕の必要性を発見します。

中古住宅の購入を検討されている方は、セットでホームインスペクション（住宅診断）を利用することを考えてみても良いのではないでしょうか。