契約書というと難しく、重い・怖いイメージがあります。
特に注文住宅の場合、今まで経験したことがない大きな金額が記載されており、後戻りできないという緊張感、そして分りにくい部分があるからです。住宅の請負契約書にも保険の契約書ほどではありませんが、やはり専門用語や普段聞きなれない言葉が並んでいます。
しかし、家を建てるという夢を実現するための大きなイベントですから、前向きな喜ばしいこととして捉えましょう。
そのためには、きちんと内容を理解することです。分らないこと、不安に感じることは事前に住宅メーカーに対し、説明を求めましょう。納得してからハンコを押すことが大事です。
ここでは、契約書とそれに付随する約款（やっかん）の見方を解説します。
工事請負契約約款
内容は、全建連（全国建設労働組合総連合）2013年4月改訂版 を参考にしました。
ほかに「民間（旧四会）連合協定工事請負契約約款」などの書式があります。内容に若干の違いがある場合もあります。事前に契約予定の住宅メーカーからもらい、必ず中身を確認しておくことをお勧めします。
項目一覧と大事な部分の抜粋解説ですが、一例と捉えて下さい。いずれにしろ全体的に消費者保護の立場で記載されています。
第１条（総則）
注文者を甲、請負者を乙、監理者を丙としています。
「対等の立場 ……（中略）……互いに協力して信義を守り、誠実にこの契約を履行する。」→ これが基本です。
「契約書、工事請負約款、及び添付の設計図・仕様書に基づいて、この契約を履行する。」
第２条（保証人）
第３条（権利義務の譲渡等）
第４条（一括下請負・一括委任の禁止）
第５条（適合しない施工）
「設計図書に適合しない部分があるときは、………、乙は、その費用を負担して速やかにこれを改造する。」
話し合いが先ですが、万が一の場合は要求できます。例外もあります。
第６条（監理者）
第７条（工事の中止、変更）
第８条（工期の変更）
第９条（第三者の損害）
「施工のため第三者に損害を及ぼしたときは、乙がその損害を賠償する。ただし、甲の責に帰する理由によって生じたものについては甲の負担とする。」
第１０条（一般損害の負担）
「工事の完成引渡しまでに契約の目的物、又は工事材料、その他施工一般について生じた損害は乙の負担とし、そのために工期の延長をしない。」
基本的に現場管理は請負者の責任です。例外もあります。
第１１条（不可抗力による損害）
第１２条（損害保険）
「乙は、工事中工事の出来高部分と工事現場に搬入した工事材料・建築設備の機器などに火災保険または建設工事保険を付し、その証券の写しを甲に提出する。」
第１３条（部分使用）
第１４条（部分引渡し）
第１５条（完成、検査、引渡し）
「乙は工事完成の約１週間前に、甲又は丙の事前検査を求め、不良箇所があるときは、これを補修して完成検査を受けなければならない。」
施主検査は必ず行うよう、工程表でも確認しましょう。曖昧な場合があります。
第１６条（請求、支払い、所有）
第１７条（瑕疵担保）
「乙は、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分として ……… 、本契約の引渡しの日から１０年をを経過する日までの間、……… 担保の責任を負う。」
「住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分 ……… 以外の瑕疵については、引渡しの日から木造の建物は１年、金属造、コンクリート造 ……… は２年とする。」
瑕疵（かし）とは、「通常一般的には備わっている本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていないこと」です。細かな社内規定は、保証書・アフターサービス基準などの書類できちんと確認しておきましょう。
第１８条（請負代金の変更）
第１９条（履行遅滞、違約金）
第２０条（甲の解除権）
第２１条（乙の解除権）
第２２条（紛争の処理）
「この契約について当事者間に紛争を生じたときは、当事者の双方又は一方から相手方の承認する第三者を選んでこれにその解決を依頼するか、又は建設業法による建設工事紛争審査会のあっせん又は調停によってその解決を図る。」
物々しい言葉が並んでいますが、万が一の場合の取決めです。もめ事は双方にとって得がありません。行き違いになると感じたら早めに回避しましょう。
第２３条（補足）
「この契約に定めていない事項については、必要に応じて、甲、乙協議のうえ定める。」
第２４条（特約条項）
住宅ローンの審査が通らなかった場合の措置など、ココか契約書の条文に記載します。
工事請負契約書
全建連（全国建設労働組合総連合）2013年4月改訂版を参考にしました。
工事請負契約書に記載する内容とは、
- 収入印紙（貼付、割印）
- 注文者・請負者の氏名・住所・連絡先（押印）
- 「この契約書と添付の工事請負契約約款、設計図、仕様書、並びに請負代金内訳明細書とによって工事請負契約を結ぶ。」という文言
１．工事名
２．工事場所
３．工事種別（○○造、○○葺、○○階建て、延べ面積）
４．工期
５．引渡しの時期
６．請負代金
７．支払い方法（① 契約時 ② 部分払い ③ 完成引渡しの時）
住宅の契約では分割払いが一般的です。（例：契約時１０％、着工時３０％、上棟時３０％、完成引渡し時３０％など。）
住宅ローンの実行時期、自己資金額によっては住宅メーカーに支払い方法を相談してみましょう。
８．部分使用、部分引渡しの有無
９．解体工事等に要する費用等
10．瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結、その他の措置に関する定めの有無
住宅瑕疵担保履行法により、事業者は「保険への加入」または「保証金の供託」が義務付けられています。
11．個人情報の取扱い
- 「この契約の証として、本書２通を作り、当事者が記名押印をして、各１通を保有する。」という文言
- 日付、注文者・請負者・（工事監理者）／記名押印
以上のような内容です。
契約書は、工事請負約款・設計図・仕様書・請負代金内訳明細書（見積書）と共に、お互い１通ずつ大切に保管します。
押印は認印でも契約は成立しますが、せっかくの大きな出来事ですので実印を用意してはいかがでしょう。
契約金は振込みも可能です。現金をお持ちになる際は、領収書をもらうのを忘れずに。
クーリングオフについて
特定商取引法が改正され、住宅の新築工事やリフォームにも適用される場合が出てきました。概要は次のとおりです。
- 請負者が営業所以外の場所で工事請負契約を締結した場合。
- 営業所等で工事請負契約を締結した場合であっても、注文者が訪問販売・電話その他による勧誘販売の方法により、請負者が誘引した者である場合。
「契約書面を注文者が受領した日から起算して８日を経過するまでは、書面により工事請負契約を解除できる。」
詳しくは、日本法令のページから文書がダウンロードできますので、そちらをご覧下さい。
コメント